Survey tanahSebelum anda menjalankan suatu proyek pembangunan tentunya anda memerlukan sebidang lahan untuk digarap. Selain anda dapat menemukan lokasi yang kosong melalui iklan media cetak dan elektronik, agen properti atau makelar, anda juga dapat menemukan lokasi dengan anda berkeliling seputar wilayah kota tempat tinggal anda sembari anda berjalan-jalan. Dalam menentukan pembangunan pada sebuah bidang tanah kosong, anda perlu memperhatikan hal-hal berikut ini sebelum anda membeli atau mengkalimnya. Adapun faktor-faktor pemilihan lahan yaitu:
A) Lokasi strategisStrategis di sini memiliki arti bahwa daerah tersebut dekat dengan pusat keramaian, fasilitas kesehatan, perkantoran, pusat perniagaan, ataupun lokasi tersebut dekat dengan jalan raya. Namun anda tidak harus mematok kriteria pemilihan lahan yang dekat atau berada di pinggir jalan. Anda juga dapat memilih lahan garapan melalui kriteria lokasi yang memiliki potensi seperti lokasi yang akan dan sedang berkembang. Anda dapat memperoleh data mengenai lokasi yang berkembang maupun akan berkembang yang tersedia di Dinas Tata Kota. Lokasi tepat dan strategis merupakan hal yang cukup penting dalam hal marketing. Dalam kenyataannya banyak pembeli yang rela membayar mahal untuk sebuah properti yang berada di daerah yang strategis. Entah itu digunakan sebagai hunian disewakan, investasi jangka panjang maupun dijadikan sebagai tempat usaha.
B) Harga tanahharga tanah merupakan suatu nominal dari sebuah nilai yang melekat pada tanah tersebut. Harga adalah hal yang tenting untuk anda pikirkan, karena pada umumnya semakin mahal harga tanah, maka artinya tanah tersebut terletak pada area yang strategis, sehingga harganya cenderung sangat mahal. Setelah anda memilih tanah yang akan anda garap, tanyakan kepada penjual mengenai harga yang ditawarkan kepada anda. Akan tetapi anda jangan gegabah dan terlalu bernafsu untuk membeli lahan tersebut. Hendaknya anda melakukan metode data pembanding terlebih dulu.
Metode data pembanding adalah cara penafsiran yang dilakukan dengan membandingkan harga tanah yang telah anda pilih dengan harga jual tanah yang berada di sebelah atau berada di dekat lahan yang anda pilih tersebut yang masih berada dalam satu lokasi dan wilayah lahan tersebut. Cara yang kedua adalah dengan melihat total NJOP tanah yang terdapat dalam PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) atau melalui STTS (Surat Tanda Terima Setoran). Namun biasanya harga tanah yang tertera pada PBB berada jauh di bawah harga wajar atau harga pasar. Selain itu anda juga dapat mengetahui harga pasaran tanah tersebut dengan menanyakannya pada agen properti, sehingga anda tidak mendapatkan harga yang terlalu mahal dan berada di atas harga pasar.
C) Keabsahan dan status tanah
Teliti sebelum membeli merupakan hal yang vital. Karena lahan tersebut nantinya akan anda gunakan sebagai wadah untuk mendirikan bangunan yang akan anda jadikan investasi. Anda sangat dianjurkan untuk menanyakan kepada penjual mengenai status tanah. Apakah tanah tersebut memiliki sertifikat dengan status SHM, HGB atau girik.
D) Sejarah/riwayat tanah
Riwayat tanah merupakan salah satu faktor pertimbangan untuk membeli tanah. Apakah tanah tersebut adalah tanah sengketa ? apakah tanah tersebut adalah bekas lahan pembuangan sampah ? karena memiliki tanah yang bersifat labil akan sangat membahayakan. Dan apakah tanah tersebut terdapat di daerah yang sering terkena banjir ? maka surveilah dengan cara menanyakannya pada penduduk sekitar atau pada kantor kelurahan.
E) PBB dan STTS
Anda perlu mengecek juga berapa Pajak Bumi dan Bangunan yang dibayarkan kepada negara yang tertera pada STTS. Di sini juga menunjukkan kepatuhan dan ketertiban sang pemilik dalam membayar pajak, serta kita dapat mengetahui denda yang pernah dibayar oleh sang pemilik atau tidak.
F) Akses
Akses merupakan suatu sarana fasilitas umum yang berupa jalan utama/jalan raya, ataupun jalan untuk menuju ke lokasi tanah tersebut. Apakah jalan yang akan menuju lokasi tersebut dapat dilewati oleh mobil atau tidak. Karena, biasanya pihak bank akan lebih sulit memberikan KPR kepada bangunan yang memiliki jalan yang sempit. Lokasi yang memiliki akses yang lebar dan dekat dengan fasilitas umum dan fasilitas sosial, berpotensi memiliki nilai jual yang tinggi.
G) Lingkungan
Pelajarilah aktivitas di sekitar lingkungan sebelum membeli sebuah tanah. Apakah daerah tersebut rawan kejahatan atau tidak, rawan longsor, rawan banjir, dll. Lakukanlah survey di siang dan malam hari agar anda dapat memiliki informasi yang lebih mendukung tentang lingkungan tersebut. Anda juga dapat bertanya-tanya pada warga yang tinggal di sekitar lingkungan tersebut.
H) Jenis tanah
Jenis tanah juga mempengaruhi nantinya dalam melakukan pembangunan. Dalam menilai jenis tanah tersebut yang perlu diperhatikan yaitu apakah jenis tanah tersebut adalah jenis tanah kapur, tanah pasir, tanah berbatu dan keras, tanah bekas sawah, dll.
I) Kontur lahan
Apakah lokasi tersebut memiliki kontur atau bentuk permukaan yang datar, bergelombang, atau berbukit. Anda akan mengeluarkan biaya tambahan untuk kontur tanah selain tanah datar. Karena dibutuhkan biaya tambahan dan wakti yang lebih lama untuk meratakan tanah dan melakukan pembangunan.
J) Pasokan listrik
Ada kasus di luar sana yang menimpa seorang developer. Dia membangun sebuah perumahan tanpa melakukan survey terhadap pasokan daya listrik dari PLN untuk lokasi tersebut. Dan parahnya untuk membuat sebuah gardu listrik, dibutuhkan biaya yang melebihi harga penjualan rumah. Akhirnya proyek tersebut menjadi terbengkalai dan developer tersebut harus menanggung kerugian yang cukup besar.
K) Pasokan air
Lakukan juga pengecekan pasokan air sebagai pertimbangan pembangunan. Apakah daerah tersebut menggunakan pasokan air ledeng atau sumur. Jika kawasan yang akan anda bangun berada di sekitar persawahan, saya sarankan pasokan air di perumahan yang akan anda bangun menggunakan air ledeng. Jika anda membuat sumur sebagai sumber pasokan air perumahan, saat hujan air pun akan menjadi keruh dan berwarna merah dan bercampur dengan tanah. Hal tersebut dapat mempengaruhi nama perusahaan anda di mata konsumen karena memiliki kualitas perencanaan yang buruk.
L) KDB
Untuk melakukan pembangunan kawasan menjadi sebuah perumahan, anda memerlukan ijin pembangunan perumahan. Faktor yang perlu anda perhatikan dalam memperoleh ijin adalah ketentuan KDB dari pemerintah. Berapa besar perbandingan KDB yang berlaku, karena akan mempengaruhi harga jual setiap unit rumah yang akan anda jual nantinya. Jika KDB bangunan berada pada titik 40% maka harga jual setiap unit rumah akan semakin tinggi, karena biaya pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial akan dibebankan pada harga setiap unit rumah. Dampak tingginya harga jual rumah akan menyulitkan anda untuk melakukan penjualan.
M) Ahli waris
Ahli waris juga memiliki hak dalam kepemilikan tanah. Contohnya jika tanah tersebut adalah tanah warisan, dan di jual kepada anda tanpa sepengetahuan dan ijin dari ahli waris lainnya, tanah tersebut dapat bermasalah dan kasusnya akan sampai hukum dan pengadilan. Otomatis proyek anda akan mengalami kemacetan dan menimbulkan biaya tambahan operasional produksi perusahaan dan depresiasi bangunan karena bangunan yang sedang diproduksi terhenti dan mengalami kerapuhan akibat terpapar oleh cuaca.
N) Motif penjualan
Ketahuilah motif atau tujuan dalam penjualan lahan tersebut. Anda dapat menjadi seorang sahabat bagi pemilik lahan, bukan sebagai partner atau mitra kerja. Jalinlah komunikasi yang baik agar keterbukaan tersebut dapat anda ketahui. Jika motif penjualan tersebut dikarenakan kebutuhan ekonomi untuk keperluan tertentu dengan biaya jauh di bawah harga tanah, anda dapat melakukan negosiasi pembelian lahan dengan uang muka sejumlah uang yang di perlukan oleh pemilik tanah. Dan pembayaran dilakukan secara bertahap, sehingga dana yang anda keluarkan lebih sedikit karena tidak harus membayar lunas langsung dan uang tersebut dapat anda gunakan untuk tambahan biaya pembangunan.
O) Fasilitas umum dan fasilitas sosial
Buatlah daftar mengenai fasilitas umum dan fasilitas sosial yang terdapat di sekitar lokasi pembangunan anda. Dengan banyaknya fasilitas umum dan fasilitas sosial serta fasilitas-fasilitas lainnya, maka akan menambah nilai jual dari setiap unit rumah yang anda jual nantinya. Misalnya waktu tempuh menuju ke pusat kota adalah 7 menit, lokasi berada tidak jauh dari pasar, kantor pemerintahan, dll. Konsumen juga akan mempertimbangkan hal tersebut untuk membeli properti di perumahan anda.
P) Survey Dinas Tata Kota
Dinas tata kota adalah pusat informasi pengembangan permukiman dan bangunan (PIP2BG). Disini anda dapat memperoleh data pokok dan peta rencana pengembangan wilayah dari 2 bidang perumahan dan bidang tata ruang.
Belum ada tanggapan untuk "Melakukan Survey"
Post a Comment