Apakah yang harus saya lakukan ?

Saya yakin bahwa anda memiliki prinsip yang kuat dan mindset yang baru, yang akan membuat anda akan mempelajari langkah-langkah yang perlu anda lakukan sebagai seorang developer.

Mencari materi dan pengetahuan dasar

Anda akan sangat membutuhkan materi dan pengetahuan dasar seputar bidang properti, seperti istilah-istilah dalam properti dan pengertiannya. Berikut adalah istilah-istilah yang ada dalam dunia properti.

A)    AJB (Akad Jual Beli)
Adalah peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dilandasi oleh ketentuan hukum. AJB disahkan oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah. AJB merupakan data yang diperlukan untuk melakukan balik nama sertifikat tanah, dari penjual kepada pembeli yang akan diproses di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional). AJB memiliki ketentuan pajak dengan syarat-syarat sebagai berikut:
-    Penjual
1.    Fotokopi KTP penjual + pasangan kawin
2.    Fotokopi NPWP
3.    Kartu Keluarga
4.    Surat Nikah
5.    PBB tahun terakhir
6.    Sertifikat asli
7.    STTS (bukti bayar pajak)
-    Pembeli
1.    Fotokopi KTP pembeli
2.    Fotokopi NPWP
3.    Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
-    Pajak
1.    Penjual 5% x (total NJOP) à pajak PPh
2.    Pembeli 5% x (total NJOP – 60 juta) à pajak BPHTB
-    Biaya Notaris
1.    Akta Jual Beli
2.    Balik nama
3.    Pajak PNBP (Penghasilan Negara Bukan Pajak)
4.    Cek (biaya administrasi pengecekan)

Dalam pembuatan akta jual beli dihadiri oleh penjual dan pembeli serta menghadirkan minimal 2 orang saksi dari pihak penjual dan pihak pembeli.

B)    Sertifikat
Adalah bukti kepemilikan hak atas tanah yang disahkan oleh kantor BPN yang berupa akta tanah.

C)    SHM (Sertifikat Hak Milik)
Adalah surat yang menunjukkan bukti bahwa seseorang tersebut memiliki hak atas properti/tanah sepenuhnya, tanpa batasan waktu dan dapat menjadi ahli waris. SHM merupakan status sertifikat yang paling aman dan legal untuk mendirikan suatu bangunan.

D)    HGB (Hak Guna Bangunan)
Adalah surat yang menunjukkan hak untuk mendirikan bangunan dan memiliki bangunan yang berada di atas tanah tersebut, yang bukan menjadi hak miliknya sesuai dengan jangka waktu perjanjian (maksimal jangka waktu 30 tahun). Status HGB dapat ditingkatkan menjadi SHM dengan bantuan dari notaris.

E)    HGP (Hak Guna Pakai)
Adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang telah ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikan atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah.

F)    Girik/Kas Desa
Merupakan surat yang menunjukkan batas suatu tanah dan kepemilikan tanah yang didapatkan dari kantor kelurahan setempat. Namun pertimbangkan kembali untuk membeli tanah dengan status girik ini, yang walaupun status tanah tersebut lebih murah, namun legalitasnya masih dipertanyakan. Status tanah girik ini dapat ditingkatkan menjadi HGB kemudian SHM, akan tetapi membutuhkan proses yang panjang dan waktu yang lama. Biaya yang anda keluarkan nantinya juga memiliki kemungkinan lebih besar daripada anda membeli tanah dengan status SHM.

G)    IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)
Bukti kepemilikan serta ijin pendirian bangunan di atas sebuah lahan. Batas tenggang sejak pendirian bangunan atas kepemilikan IMB, biasanya berkisar antara 10-15 tahun. Jika tidak sesegera mungkin anda ajukan, maka bangunan yang anda dirikan di atas lahan anda akan dianggap sebagai bangunan yang bersifat ilegal dan dapat dibongkar oleh Pemda.
Untuk mengajukan IMB tentunya anda harus melampirkan beberapa dokumen sebagai syarat pemrosesan IMB
-    Syarat IMB awal:
1.    Fotokopi sertifikat
2.    Fotokopi KTP pemilik sertifikat
3.    Fotokopi PBB, SPPT dan STTS tahun saat ini
4.    Gambar rumah tampak samping dan depan
5.    Gambar rumah detail
6.    Hitungan struktur beton (untuk rumah lebih dari 1 lantai)
7.    Peta denah lokasi menuju lokasi rumah.
-    Syarat IMB dari IMB sementara ke IMB tetap:
1.    Dokumen asli IMB sementara
2.    Fotokopi sertifikat
3.    Fotokopi KTP pemilik sertifikat
4.    Fotokopi PBB, SPPT, dan STTS tahun saat ini.
5.    Gambar rumah tampak samping dan depan
6.    Gambar rumah detail
7.    Hitungan struktur beton (untuk rumah lebih dari 1 lantai)
8.    Peta denah lokasi menuju lokasi rumah

H)    PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
Adalah pajak yang harus anda bayarkan kepada negara atas kepemilikan tanah anda. Dasar hukum Pajak Bumi dan Bangunan adalah UU nomor 12 tahun 1994.
Cara untuk menghitung PBB adalah:
PBB     = tarif x NJKP
    = 5% x persentase NJKP x (NJOP – NJOPTKP

Contoh:
Wajib pajak A memiliki sebidang tanah dan bangunan serta memiliki NJOP senilai Rp.50.000.000,- dan NJOPTKP untuk daerah tersebut Rp.12.000.000,- , maka besarnya pajak terhutang adalah :
    = 0,5% x 20% x (Rp.50.000.000 – Rp.12.000.000,-)
    = 0,001 x Rp.38.000.000,-
    = Rp.38.000.000,-
Keterangan : NJOPTKP Rp.12.000.000,- (sesuai dengan ketentuan Kepala Kantor Direktorat Jenderal Pajak atas nama menteri keuangan dengan ketetapan besarnya NJOPTKP berdasar pertimbangan pendapat gubernur/bupati/walikota dari pemerintah daerah setempat)

I)    STTS (Surat Tanda Terima Setoran)
Adalah bukti pembayaran PBB yang sah. Pembayaran PBB tidak dikenakan bea materai sesuai dengan pasal 4e UU No.13 tahun 1995 tentang bea materai.

J)    NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual-beli maka Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

K)    BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan kepada negara.

L)    SPJB (Surat Perjanjian Jual Beli)
Merupakan surat yang berasal dari pihak developer ketika konsumen membeli sebuah properti. SPJB merupakan surat perjanjian di bawah tangan antara pihak developer selaku penjual dan pihak pembeli.

M)    KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
Adalah ketentuan penggunaan pendirian bangunan dalam satu lahan yang dinyatakan dalam suatu perbandingan luas antara bangunan dan fasilitas umum dan fasilitas sosial.
Contoh: KDB di daerah A adalah 60:40. Sebuah tanah kosong di daerah A seluas 1.000, maka penggunaan lahan sebagai bangunan adalah 60% dari luas tanah 1.000, yaitu 600 dan tanah seluas 400 digunakan sebagai fasilitas umum dan sosial seperti jalan, seluran air, taman hijau, mushola (tempat ibadah) dll.

N)    KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
Adalah ketentuan pemerintah berkaitan dengan jumlah lantai yang didirikan melalui ketentuan kawasan daerah pembangunan. Apakah daerah tersebut digunakan sebagai permukiman, industri, peternakan, perkebunan, dll.
-    SIPPT (Surat Ijin Penunjukkan Pemakaian Tanah)
Adalah surat ijin dari gubernur untuk penggunaan tanah bagi bangunan dengan kepemilikan tanah seluas 5.000 atau lebih. Merupakan kelengkapan ijin untuk bangunan komersial seperti mal, hotel, perkantoran atau apartemen.

Tweet

Artikel keren lainnya:

• Prospek Masa Depan Developer
• Break the Rules
• Apakah yang harus saya lakukan ?
• Prosedur Transaksi Jual-Beli Tanah/Kaveling
• Caplok properti dengan teknik NHTS

Ditulis oleh Daniel Eka Cahyanta pada tanggal Monday, 20 April 2015